Les nombreux manquements à la surveillance technique et sanitaire du parc bâti ancien sont de plus en plus manifestes. Il suffit de constater la croissance du nombre de sinistres qui surviennent partout en France, y compris à Bordeaux, dans les périphéries des villes mais aussi dans leurs centres et hypercentres. Effondrements d’immeubles dus à des dégradations de leur structure, incendies causés par des installations électriques défectueuses, contaminations par de l’amiante ou du plomb en raison de l’absence de repérages de ces polluants hors vente ou location immobilière, intoxications au monoxyde de carbone à la suite d’un manque d’entretien ou de l’absence de mise en conformité d’installations de gaz vétustes, etc. Face à de telles catastrophes, qui portent parfois atteinte à la vie des personnes, la filière du diagnostic immobilier ainsi que les experts en pathologies du bâtiment ne cessent d’alerter les pouvoirs publics, de se mobiliser et de réfléchir pour trouver des solutions. En voici deux prometteuses.

Un diagnostic immobilier périodique : la création d’un diagnostic immobilier tout en un ?

Et si on rendait obligatoire un diagnostic immobilier périodique (DIP), contrôle technique du bâti systématique à refaire tous les dix ans, qui regrouperait les diagnostics habituellement exigés pour la vente ou la location de biens tels que le diagnostic amiante, plomb, termites, électricité, gaz et même DPE, ainsi que d’autres également essentiels comme le diagnostic Qualité de l’air intérieur. Telle est la proposition récente de SIDIANE, Syndicat interprofessionnel du diagnostic immobilier, de l’analyse et de la numérisation de l’existant. En plus d’être un diagnostic immobilier visant la rénovation énergétique des bâtiments, objectif essentiel à l’heure actuelle pour lutter contre le dérèglement climatique, le DIP permettrait aussi de lutter plus activement contre la dégradation, l’indécence et la précarité des biens, des situations à risque en termes de santé, sécurité des personnes et pérennité du bâti existant.

Ce diagnostic immobilier périodique, préventif au lieu de punitif, qui n’exonérerait tout de même pas le propriétaire de réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires en cas de transaction mais qui aiderait à réaliser ces expertises tout en baissant leur prix, permettrait de vérifier les bâtiments qui sont de toute évidence les moins contrôlés, soit les biens en monopropriété ne faisant l’objet d’aucun DTG, DTA, CREP parties communes, etc., mais seulement de repérages avant travaux ou avant démolition, lorsque leur propriétaire répond à ses obligations dans ce contexte. Le DIP serait bien entendu réalisé par un diagnostiqueur immobilier et ferait partie intégrante du carnet d’information du logement qui entrera en vigueur dès 2023.

Le diagnostic structure : et s’il devenait un diagnostic de prévention obligatoire ?

Le diagnostic structure est une expertise dont l’objectif est de contrôler l’ensemble de la structure d’un bâti, soit son ossature, ses murs, ses balcons, ses planchers, sa couverture, etc., pour s’assurer de la stabilité de tous ces éléments. En imposant ce diagnostic structurel avant une vente, une location, une mise en copropriété et même, hors de ces contextes, à tous les immeubles bâtis anciens des centres-villes, on éviterait les effondrements intempestifs de l’existant auxquels de plus en plus de communes se retrouvent confrontées à l’heure actuelle et on sauverait des vies. En effet, les immeubles bâtis anciens et tout particulièrement les constructions en pierre des centres-villes, situées sur des terrains soumis au poids d’une forte urbanisation, ne comportent le plus souvent aucune fondation et sont donc plus à risque d’effondrement à cause des effets de retraits-gonflement des argiles, des décompressions de sol, de la présence d’anciennes cavités souterraines d’extraction de pierre ou de gypse, etc., situations aggravées par le dérèglement climatique. Beaucoup d’experts en pathologies du bâtiment dont l’Institut International des Experts et Les Experts Vauban œuvrent pour qu’un tel diagnostic soit instauré au plus vite et notamment un diagnostic « structure d’origine contrôlée » (SOC) qui permette de surveiller la structure du bâtiment durant tout son cycle de vie et notamment dès la fin de la garantie décennale. Qui plus est, les diagnostiqueurs immobiliers pourraient le réaliser après une formation dans ce domaine. En revanche, il reste encore le problème du financement des travaux après la découverte de situations d’urgence, la nécessité de les faire avant d’isoler pour ne pas aggraver les pathologies, etc.

En attendant de telles pépites en termes de diagnostics immobiliers visant la sauvegarde de notre patrimoine bâti, bureau PYTHEAS, notre cabinet de Bordeaux, expert en diagnostics, contrôles immobiliers et conseil en expertise, compte dans sa gamme de prestations destinées aux particuliers et aux professionnels de nombreux moyens de prévention au regard des risques de dégradation des bâtiments anciens ainsi que concernant la santé, la sécurité des personnes et le respect de l’environnement au sein de cette même catégorie d’immeubles.